Право первенства: или аукционы по государственным землям обязательны для всех

Обсуждая вопрос права первенства на аренду земучастка госсобственности, сначала стоит обратиться в Земкодекс Украины (ЗКУ), который определяет понятие "право на аренду земучастка". Статьей 93 ЗКУ предполагается, что арендное право на земучасток - базирующееся на договоре временное владение и пользование земучастком, требующееся арендатору для ведения своей деятельности.

ЗУ No2269 от 10.04.1992г. "Об аренде коммунального и госимущества" регулирует отношения между владельцами земли и арендаторами.

Ст.33 ЗУ "О земельной аренде" описывает правовые нормы права первенства на земельную аренду госсобственности, где сказано, что по истечении срока договора аренды, добросовестный арендатор имеет право первенства перед остальными лицами на подписание арендного договора на новый срок. Срок договора не имеет значения, так как законодательством это не определено.

Право первенства арендатора земучастка госсобственности, который желает подписать арендный договор на новый срок, сохранится при таких условиях:

- В случае, если арендатор должным образом исполнял обязанности, предполагающие законом и арендным договором, в срок, но не позже чем за месяц до окончания срока договора, уведомил владельца о планах на подписание нового соглашения, приложив сообщение о восстановлении арендного договора проект дополнительного договора, если владелец за месяц не сообщил о возражениях касательно восстановления соглашения.

Ст.33 также предполагается, что в случае возникновения желания использовать земучасток после окончания срока аренды и при отсутствии уведомления о возражении в восстановлении соглашения земельной аренды договор считается продленным на тех условиях, которые указаны в договоре. В таком случае подписание дополнительного договора о восстановлении без решения органа местной власти о восстановлении соглашения земельной аренды.

Ст.33 говорит, что дополнительный договор должен быть подписан сторонами в течение месяца. Отказ и задержка в подписании договора может быть решено через суд. Условия арендного договора при восстановлении могут быть изменены при согласии обеих сторон, а при не согласии сторон, к примеру, касательно платы за аренду, право первенства арендатора на подписание соглашения прерывается.

Земкодекс описывает условия продажи земучастков либо прав на эти участки на условия конкуренции. В ст.34 Земкодекса сказано, что при восстановлении арендных договоров не подлежат продаже на земельных торгах участки госсобственности либо прав на них. Ст.135 Земкодекса предполагает, что проведение земторгов проводится в виде аукциона. Торги не могут быть осуществлены касательно земучастка госсобственности согласно которой проводится восстановление соглашения об аренде.

Проводя анализ практики, стоит обратить внимание на документ ВСУ по делу No6/2540 от 23.11.2016г., когда суд сделал вывод, что доказательствами намерений арендатора использовать право первенства на восстановление арендного договора могут быть: предложения использовать арендный договор по окончании срока и вовремя отправленное письмо о желании возобновить договор на прежних условиях.

В судебном постановлении от 12.01.2017г. ВСУ отметил юридические факты, необходимые для определения судом права первенства арендатора на восстановление арендного договора: арендатор полностью выполняет обязанности касательно договора; арендатор во время оповестил владельца о желании использовать право первенства на подписание договора на другой срок; арендатор приложил проект дополнительного договора; владелец за месяц не сообщил о своих возражениях касательно восстановления договора.

Интересна также позиция ВСУ, где говорится о сущности права первенства - заключении арендного договора на новый срок, а не автообновление его.

Учитывая все сказанное, арендатор имеет право первенства на подписание договора аренды земучастка госсобственности при соблюдении условий аренды. Аукцион по земучастку госсобственности, договор по которому восстанавливается, не проводится.

Необходимо отметить, что право на аренду земучастка подлежат госрегистрации согласно порядку. А договор выступает в качестве доказательства, что арендатор использует земучасток законно.

Аграрник / Новости