Марш земельной реформы в Украине: более 16 лет и свыше десятка законопроектов

Современная агрономия: прозрачная, управляемая и прогнозируемая

Подробнее

Подробнее

О земельной реформе и отмене моратория на продажу земли в Украине не писал еще только ленивый, а если учесть, что он длится уже более 16 лет, то не только написано было много, но и законопроектов рассмотрено свыше десятка… Вопрос приобрел уже мифический характер и перешел в политическую плоскость.

Правительство, принимая в январе 2001 года Закон Украины №2242-III «О соглашениях об отчуждении земельного участка (пая)» и накладывая им временный запрет на заключение сделок по купле-продаже, дарению земельной доли (пая) или другие способы отчуждения этих долей (паев) до урегулирования порядка реализации прав граждан и юридических лиц на земельную долю (пай) Земельным кодексом Украины, вряд ли задумывалось над тем, что процесс отмены моратория затянется на такой длительный период.Однако после принятия в ноябре 2001 года Земельного кодекса (№2768-III) мораторий не отменили, а продлили его до конца 2004 года, распространив его действие и на земельные участки для ведения фермерского хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства независимо от формы собственности. Действие моратория продлевали еще 8 раз, в последний раз – до 1 января 2018 года.

Возможно, ситуация не изменилась бы и со следующего года, если бы не обязательства Украины перед Международным валютным фондом, который требует финализировать данный вопрос. Так, в последние несколько лет запуск рынка земли стал притчей во языцех. В конце мая т.г. при правительстве создана рабочая группа для разработки проекта земельной реформы, в которую входят народные депутаты, представители отраслевых ассоциаций, аграрных производителей, владельцы паев.

Услышать мнение каждого и ознакомиться со всеми предложенными концепциями запуска рынка земли не так уж просто, поэтому предлагаем ознакомиться с мнениями участников рабочей группы.

Мы попросили их прокомментировать наличие нескольких существенно отличающихся законопроектов и предложений от народных депутатов относительно рынка земли, назвать плюсы и минусы каждого из законопроектов, а также озвучить, какие должны быть приняты и внесены в законопроект компромиссные решения для защиты интересов и прав аграриев, предприятий, частных лиц и государства в целом.

Максим Мартынюк, первый заместитель министра аграрной политики и продовольствия Украины

Прежде всего, хочу сказать, что существование нескольких законопроектов от разных политических сил, в которых предлагаются различные модели земельной реформы, само по себе указывает на наличие здоровой дискуссии в этом вопросе и отсутствие диктата – и со стороны правительства, и со стороны международных доноров.

Однако за время действия моратория было зарегистрировано 11 законопроектов о рынке земли (в разной конфигурации), которые, как известно, не принесли какого-либо результата. Чтобы 12-й не постигла та же участь, прежде чем выходить с документом в публичную плоскость, было принято решение провести широкие консультации с профильными ассоциациями и всеми участниками земельных отношений и сбалансировать позицию еще на подготовительном этапе.

Такие консультации продолжаются в рамках специально созданной рабочей группы, которая открыта к любым здравым предложениям и в которой все на равных – я и сам участвую в ее заседаниях в большей степени не как представитель Кабмина, а как эксперт.

Стартовая концепция, с которой выходит правительство, предполагает введение ограничений по концентрации на уровне 200 га у одного собственника, запрет на приобретение земли иностранцами, осуществление трансакций с государственными и коммунальными землями исключительно на открытых аукционах, а также установление дискриминационных пошлин на перепродажу, чтобы предотвратить спекуляции землей.

Чтобы не допустить разрушения сложившихся в АПК бизнес-отношений, права текущих арендаторов, безусловно, должны быть защищены – в случае продажи участка новый собственник обязуется перезаключить договор аренды на тех же условиях.

Преференции для покупки земли должны получить фермеры, сейчас мы ведем переговоры с банками и международными финансовыми институтами для проработки механизма финансирования таких сделок на льготных условиях.

Мы рассчитываем финализировать документ в ближайшее время. Детали могут меняться, но в его основе будет заложена парадигма, определенная правительством еще на старте реформы, – рынок земли в интересах украинцев.

Александр Слипченко, заместитель главы Всеукраинской Аграрной Рады (ВАР)

Рассмотрения Верховной Рады ждут три законопроекта об обороте земель сельскохозяйственного назначения от правительства, от народных депутатов во главе с Алексеем Мушаком («Блок Петра Порошенко») №5535 и от нардепа Аркадия Корнацкого (также БПП) №5535-1.

Основные подводные камни данных законопроектов – это ограничение круга покупателей только физическими лицами, отсутствие механизмов финансирования рынка и внезапность запуска. Они приведут к ряду проблем без решения.

Согласно опросу Киевского международного института исследований, каждый шестой владелец пая готов его продать. На рынок сразу попадет 4,6 млн. га частных паев и 10,5 млн. га государственных и коммунальных земель. При цене в 1000 долл. за 1 га нашей банковской системе необходимо иметь 15,1 млрд. долл. свободных средств на кредитование рынка земли. Но собственный капитал украинских банков составляет лишь 4,7 млрд. долл. То есть у нас недостаточно финансового ресурса.

Авторы законопроектов рассчитывают на помощь международных доноров, которые могут предоставить средства нашим банкам. Но проект выдачи Украине средств на обеспечение рынка земли может быть запущен только при условии, что покупателями на рынке будут сельскохозяйственные производители (то есть юридические лица). Они смогут брать большие суммы и обеспечить их соответствующими залогами. Физические лица в Украине просто не могут брать кредиты по 1 млн. долл., чтобы выкупить только 1 тыс. га, а значит, не создадут спроса на средства зарубежных доноров.

Как видим, после отмены моратория землю будут покупать только обеспеченные люди, которые имеют достаточно собственных средств. Вспомним налоговые декларации наших чиновников и депутатов, и становится ясно, кто станет новым владельцем нашей земли.

Кроме того, законопроекты абсолютно не решают проблемы с Государственным земельным кадастром и Реестром прав на недвижимое имущество, которые заполнены лишь на 70% и 14% соответственно. Если люди начнут продавать и покупать участки, у которых по два владельца или неопределенные границы (а таких у нас немало), Украина просто погрязнет в судебных спорах.

Не прописан в законопроектах и механизм распаевания земель бывших КСП, которые еще не были отданы в собственность бывшим работникам. Если мы этого не сделаем, то получится, что люди, которые имеют право на землю, будут просто наблюдать, как ее продает кто-то другой, и не получат своих заслуженных паев.

Чтобы прийти к компромиссному решению, необходимо законодательно закрепить «подготовительную работу» к рынку земли, а именно: дать время навести порядок с кадастровой картой и реестром прав на землю, на распаевание земель бывших КСП. Кроме того, стоит начать рынок земли с пилотного проекта, который предложили народные депутаты – члены Аграрного комитета Верховной Рады.

По их предложению, которое полностью поддерживают члены Всеукраинской Аграрной Рады, на первом этапе работы рынка предполагается только продажа государственных и коммунальных земель (их у нас 10,5 млн. га). Таким образом, можно провести «репетицию» рынка, выяснить, как действуют его механизмы на практике. Кроме того, банки смогут создать специальные инструменты, чтобы финансировать рынок земли.

И самое важное – концепция рынка земли должна предусматривать участие в нем юридических лиц. Большинство сельскохозяйственных производителей сегодня являются юридическими лицами, и для них жизненно важно иметь доступ к рынку, ведь земля – это ресурс их существования. Аграрии вкладывают долгосрочные инвестиции в арендованную землю (например, на орошение идет по 4 тыс. долл. на 1 га). Смена собственника, который может решить сдавать участки в аренду другому предприятию, может уничтожить дело всей жизни.

Кроме того, участие юридических лиц решит проблему с отсутствием финансирования, ведь доноры в таком случае предоставят кредитные средства украинским банкам.

При этом необходимо учесть, что на покупку земли должны иметь право только те предприятия, которые последние 3 года занимались сельскохозяйственным бизнесом и находятся в собственности граждан Украины, чтобы не допустить продажи земли иностранцам.

Павел Коваль,генеральный директор Украинской аграрной конфедерации

Вопрос запуска рынка земли в Украине сегодня не требует дополнительной актуализации. Более того, ощущается некоторая усталость у ряда экспертов, да и журналистов от перманентно переходящих друг в друга мероприятий, посвященных вопросам открытия рынка земли сельхозназначения. Чаще всего обсуждаются два законопроекта, внесенных народными депутатами, - №5535 и №5535-1. Кроме того, обсуждается концепция министерского законопроекта. Плюс, свои позиции озвучили в СМИ некоторые наибольшие аграрные ассоциации. В нескольких вопросах, но очень важных мы (аграрные ассоциации) имеем разногласия. При этом важно подчеркнуть взаимное уважение позиций, даже если они не совсем совпадают.

Вышеуказанные законопроекты имеют свою историю и довольно детально обсуждаются определенный период. Я сделаю акцент на ключевых вопросах: время снятия моратория, условия его отмены и наличие определенных ограничений в теле будущего Закона Украины «Об обращении земель сельскохозяйственного назначения».

В беглом анализе этих вопросов я позволю себе кратко акцентировать внимание на позиции ВОО «Украинская аграрная конфедерация». Депутатские законопроекты содержат возможность снятия моратория сразу после принятия закона и вступления его в силу. Кабмин предлагает отмену моратория с 1.01.2018, позиция некоторых ассоциаций предусматривает возможность отсрочить отмену моратория до 2024 года, после выполнения ряда условий (тяжело выполнимых).

Позиция УАК – поэтапное открытие рынка, начиная с 1.01.2018. Мы считаем достаточно опасным одновременное открытие рынка по всей территории Украины в силу неустойчивой экономической ситуации в стране, наличия проблем в земельном кадастре, отсутствия некоторых юридических процедур по отчуждению земли и ее регистрации новым собственником и т.д. Поэтому мы предлагаем запуск рынка через пилотный проект в нескольких областях после консультаций с сельхозпроизводителями этих областей, собственниками земельных участков и представителями исполнительной власти.

На следующем этапе можно распространять действие закона по всей территории, ликвидировав ряд узких мест законодательства, разработав необходимые процедуры (скажем, электронные торги) и др.

И завершающий этап – либерализация рыночных механизмов и инструментов, отмена некоторых ограничений и условий.

А теперь несколько слов относительно самих условий.

Здесь взгляды авторов законопроектов разделились в вопросе субъектов купли земли. Существуют несколько групп тех, кто, по мнению авторов законопроектов, может получить право на покупку пашни, – физические лица украинцы, юридические лица, учрежденные украинцами, государство Украина, объединенные громады. Есть более жесткая позиция – только физические лица и только украинцы. Мы со своей стороны поддерживаем именно эту позицию для первых этапов открытия рынка. Юридические лица могут стать субъектами на последующих этапах.

Важным вопросом является ограничение площади в собственности одного лица и в использовании одним лицом. Здесь также подходы разделились: ограничения от 200 до 500 га в одни руки для физических лиц до отсутствия каких-либо ограничений. Мы поддерживаем необходимость наличия ограничений на первых этапах, считаем допустимым 200 га в собственности физического лица. Относительно ограничения в пользовании, это должно регулироваться антимонопольным законодательством на нескольких уровнях: по стране в целом, скажем, 1,5-2% от общей площади и по области в частности, где уместен дифференцированный подход.

В вопросах условий введения рынка земли уместным является ограничение по изменению целевого назначения земли, а также время продажи земли после приобретения.

Таким образом, учитывая необходимость согласованного компромиссного решения, мы считаем наиболее приемлемым вариант поэтапного введения рынка земель с/х назначения с 1.01.2018 через пилотные проекты с ограничениями, но последующей либерализацией рынка.

Какие необходимы параллельные мероприятия для наиболее эффективного запуска рынка? Их несколько: завершение работ по исправлению ошибок в кадастре, разработка закона о консолидации земель, разработка инструментов кредитования малых и средних агропредприятий под покупку земли сельхозназначения. Отдельно необходимо разработать инструменты кредитования физических лиц, то есть фермеров, которые захотят купить землю. Также в списке разработка и усовершенствование процедуры электронных аукционов продажи земли, разработка процедур разрешения земельных споров.

Аркадий Корнацкий, народный депутат Украины

Все эти демонстративные обсуждения абсолютно ничего не решают. Решение уже принято – это законопроект №5535. Когда он был зарегистрирован, в одном из интервью народный депутат Алексей Мушак на вопрос журналиста «Как Вы думаете, сможет ли Ваш законопроект набрать необходимое количество голосов?» абсолютно четко сказал: «Конечно, наберет, ведь в данном законопроекте отражена точка зрения президента и премьер-министра». Данный законопроект писался не народными депутатами, он был написан представителями Госгеокадастра, Минагропрода, возможно, с участием некоторых отраслевых ассоциаций, то есть представителями тех же олигархов. Первое, что они хотели сделать (если бы закон приняли так, как планировалось, в марте или апреле), – это с 1 июля т.г. запустить продажу так называемой государственной земли, которая, согласно ст. 13 Конституции Украины, принадлежит народу, а не государству. Она должна быть распаевана между жителями села, так как сотни тысяч из них еще не получили земельные паи. Поэтому с абсолютной уверенностью могу сказать, что Кабмин и весь аграрный олигархат уже определились со своей позицией. Если правительство и внесет свой законопроект, это будет клон уже существующего №5535.

В свою очередь, концепция, которую предлагает Бакуменко, также повторяет мечту правительства – распродать землю, которая принадлежит народу. В его документе не представлено ничего нового.

У меня единственный вопрос: какие могут быть слушания и заседания рабочих групп без автора альтернативного законопроекта? Если они обсуждают законопроекты, которые должны быть рассмотрены Верховной Радой, они обязаны это делать при участии автора альтернативного законопроекта. Я не присутствовал ни на одном заседании по обсуждению запуска рынка земли, меня туда не звали, ведь они знают, что нечего будет ответить на мои вопросы и предложения. Ни в одном законопроекте всех поколений, начиная с 2001 года, не было ни одной нормы по защите прав жителей села. А в моем законопроекте такие нормы есть. Например, я предлагаю ввести ответственность государства в случае, если сделка по отчуждению селянской земли окажется для селянина несправедливой. Кроме того, мой законопроект подразумевает введение минимальной цены отчуждения земли в размере 20-кратной арендной платы на сегодняшний день и пожизненной ренты жителю села, которая будет выплачиваться каждый год. Данная рента будет равна размеру средней арендной платы за последние 20 лет. Кроме того, сколько бы раз селянин ни продал свою землю или же передал уставному фонду, сколько бы раз ни менялся владелец земли, обязательства по выплате указанной ренты возлагаются на ее нового владельца. Также я предлагаю установить первоочередные права на покупку земли, которые получают члены семьи владельца пая, его родственники, арендаторы его земли, владелец соседнего земельного участка, что поможет сохранить землю в семье или же не разрывать земельные массивы. Относительно покупателей, приобрести право собственности сможет исключительно украинский сельхозпроизводитель, в т.ч. селянин как физлицо. Банки, граждане Украины, которые проживают в городах или где-то на Кипре, финансовые учреждение, которые кредитуют под залог земли, и тем более иностранцы не смогут покупать землю сельскохозяйственного назначения. Законопроектом №5535-1 предлагается введение многих существенных условий, которые, в первую очередь, будут работать в интересах жителей села.