Аграрне рейдерство: вся справа в підписі

Современная агрономия: прозрачная, управляемая и прогнозируемая

Подробнее

Подробнее

Збір врожаю зернових в цьому році як ніколи загострив проблему рейдерства в аграрному секторі. Почастішали випадки, коли дозріле зерно на полях приїжджав прибирати не постійний орендар земель, а невідома особа, але з новим, нотаріально завіреним договором на право оренди даного наділу. Поки власник наділу з колишнім орендарем розбиралися із захопленням, і через суд відновлювали статус-кво, урожай швидко збирався шахраєм і потім «розчинявся» в ангарах зернотрейдерів.

За оцінками народного депутата Леоніда Козаченка, за всі роки незалежності Україна не мала таких масштабів рейдерських атак. З початку року зафіксовано більше 700 випадків незаконного захоплення, як землі, так і інших майнових прав.

Народження проблеми

З початком незалежності і зміною політичного ладу, в Україні став зароджуватися ринок власності на землі сільськогосподарського призначення. Колишні колгоспні землі розпаювали і виділили в окремі земельні ділянки, які отримали своїх власників. Однак далі, в силу різних політичних і економічних причин, ринок власності на землю був заморожений. Мораторій на продаж землі діє до сьогоднішнього дня.

Втім, сільськогосподарські виробники пристосувалися до таких заборон, створивши, замість повноцінного ринку землі, ринок прав оренди земельних ділянок. Зокрема, право оренди земельної ділянки може бути об'єктом відчуження, в тому числі продаватися на земельних торгах, а також бути предметом застави, передаватися у спадок, окрім встановлених законодавством випадків. Все це закріплено в оперативно створеній законодавчій базі.

Основні принципи оформлення прав на земельні ділянки визначені в Земельному кодексі України. Більш конкретні питання оренди землі регулюються спеціальним законом - Законом України «Про оренду землі», прийнятим Верховною Радою України ще в 1998 році, але він зазнав великої кількості змін, аж до 2013 року. Кабінет Міністрів України, зі свого боку, затвердив типову форму договору оренди землі, як це пропонував закон.

Як вважає глава Миколаївського обласного осередку Нотаріальної палати України Кирило Нехімчук, ринок оренди землі непогано працював і задовольняв запити суспільства, з точки зору стабільності, безпеки і ціни, приблизно до 2010 року. Цьому сприяв той фактор, що земля була в надлишку.

«В кінці 90-х і початку 2000-х землю просто пихали сільським жителям. Керівники райдержадміністрацій на кожній нараді буквально вмовляли фермерів взяти собі ще трохи гектарів - адже на них тільки бур'ян ріс», - зазначає нотаріус.

Ситуація різко змінилася, коли істотно зріс попит на сільськогосподарську продукцію, як на внутрішньому, так і на зовнішньому ринку. Вільна земля закінчилася, конкуренція між виробниками зросла.

Якщо раніше всіх учасників ринку влаштовувала проста письмова форма договору оренди, який міг бути завірений нотаріально лише за бажанням однієї зі сторін, то тепер ця простота стала грунтом для шахрайства. Не рятують і внесені в законодавство вимоги про надання в договорах кадастрових номерів земельних ділянок, і подальша державна реєстрація цих угод.

«Зімітувати договір оренди для середньостатистичного юриста, маючи, до того ж, публічний доступ в кадастрову карту і реєстр прав власності, не складає труднощів. І в цьому договорі буде правильно абсолютно все - вихідні дані про земельну ділянку та паспортні дані землевласника. Докладуть також договір про розірвання попереднього договору оренди. І єдино, що буде недостовірно в них - підпис орендодавця», - пояснив Кирило Нехімчук.

Державний реєстратор, або нотаріус не наділені правом встановлювати справжність підпису, і якщо до них потрапляє пакет документів, що зовні відповідає вимогам закону, ті зобов'язані його прийняти і зареєструвати.

З набуттям чинності 1 січня 2016 року нового закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяження», одночасно була впроваджена процедура адміністративного оскарження результатів державної реєстрації.

Однак на момент, коли суд або оперативна комісія Мін'юсту встановлюють факт фіктивності договору, справжній орендар вже зазнав значних збитків, також йому доведеться витратитися на судові витрати.

Правоохоронці свій інтерес звертають, як правило, на реєстраторів. Саме в їх діях шукають корисливі мотиви, а випадки притягнення до кримінальної відповідальності реальних аграрних рейдерів вкрай рідкісні. Більш того, жодна кримінальна справа проти шахраїв так і не доведена до обвинувального вироку.

Пропозиції нотаріусів

Нотаріуси дуже болісно сприймають ототожнення їх професії як спільників рейдерів. За словами президента Нотаріальної палати Володимира Марченка, безпідставне застосування до них терміну «чорний нотаріус» - це не тільки вражаюче образний вислів для ЗМІ, воно вбиває цілу професію.

«Насправді, проблема рейдерства лежить не в діях реєстраторів і нотаріусів, а у відсутності зрозумілих правил, які б спочатку не дозволили народитися думці про можливість порушення», - упевнений керівник нотаріату.

На думку представників цієї професії, вирішити проблему підробки правовстановлюючих документів і подальшого рейдерства допоможе введення належного юридичного супроводу всього договірного процесу. В нотаріаті назвали такий підхід механізмом «єдиного циклу».

В цьому випадку, висновок будь-якого договору буде супроводжуватися перевіркою особи власника земельної ділянки, його справжнього волевиявлення, відповідності подальших змін з початковими умовами договору, і одночасним проведенням державної реєстрації.

Ефективність «єдиного циклу» вже доведена під час проведення реєстрації нерухомого майна, а також бізнесу (юридичних і фізичних осіб).

«Шахраям не залишиться жодної лазівки для маневрів», - підсумував Володимир Марченко.

Позиція уряду

В уряді погоджуються, що проблема виходить від дій особи, яка приносить на реєстрацію документ, на основі якого виникає речове право, і що цій ланці, дійсно, не приділяється належна увага.

«Законів у нас вистачає, і не всі з них погані. Є проблема з реалізацією положень цих законів», - зазначає заступник міністра юстиції з питань держреєстрації Олена Сукманова.

Міністерство підтримує нотаріальне посвідчення договорів оренди, але також звертає увагу на наступні питання.

По-перше, існують нотаріальні округи, в яких відсутні нотаріуси.

По-друге, деякі фермерські господарства орендують до 1 000 земельних ділянок, розкиданих по різних районах, а то і областям. Це створює певні організаційні проблеми для забезпечення нотаріального посвідчення договору.

І, по-третє, важливим є питання додаткового фінансового навантаження на орендарів, яке виникає при нотаріальній дії.

У будь-якому випадку, як повідомила директор департаменту приватного права Міністерства юстиції Олена Ференс, парламент і уряд націлені остаточно вирішити проблему аграрного рейдерства.

Зокрема, при Комітеті Верховної Ради з питань аграрної політики сформовано робочу групу з розробки законодавчих змін. На її засіданнях Мін'юст уже озвучив пропозиції, згідно яких державні реєстратори будуть зобов'язані при проведенні реєстрації договорів оренди перевіряти правомірність заявників.

Для полегшення цього завдання їм буде надано додатковий доступ до різних державних реєстрів: реєстру довіреностей, демографічного реєстру, реєстру актів цивільного стану і т.д. Втім, одночасно, для всіх реєстраторів буде прописана сувора відповідальність за збереження таємниці державної реєстрації, як сьогодні записано в Законі про нотаріат.

Крім того, уряд збирається поліпшити взаємодію Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Для початку наведуть порядок у земельному кадастрі, адже існує проблема з даними про земельні ділянки, права на які були зареєстровані до 1 січня 2013 року - в кадастр були дуже некоректно перенесені дані з паперових архівів. Після цього буде встановлена ​​технічна і юридична неможливість державної реєстрації договорів оренди землі при відсутності в них даних про реєстрацію земельної ділянки в ДЗК.

І щось, на думку чиновників, слід робити з правовою свідомістю громадян. Їх безграмотна юридична поведінка додає свою лепту в розвиток рейдерства: громадяни часто підписують документи, не читаючи їх. В результаті, туди прослизають кабальні умови за дострокове розірвання договору, можливість суборенди без згоди власника та інші незаконні умови. А ще є договори, де немає дати, характеристик земельної ділянки, і навіть підписа власника.

Робоча група збирається в самий найближчий час закінчити обробку законодавчих пропозицій і внести до парламенту відповідний законопроект.

Автор: Сергій Глушко

За матеріалами: Судебно-юридическая газета